Coastal Cabana

未来： 跨岛线第一阶段目标在2030年通车——约29公里共12个站，包括罗央、巴西立东和巴西立——2032年的榜鹅延长线让巴西立成为交汇站。樟宜机场第五搭客大厦在2025年5月动工，第一阶段预计2030年代中期完成，每年可处理约5,000万人次，旁边还有1,080公顷的樟宜东发展区。

交通： 根据房源估计，距离巴西立地铁站约1-1.3公里，要坐巴士或步行12-15分钟。巴西立综合交通枢纽在2025年4月27日启用。

学校： Casuarina Primary 约410-440米，Pasir Ris Primary 约770-800米，都在1公里内；White Sands Primary 约1.3公里（距离来自房源和代理报告，请以OneMap为准）。

设施： 2024年6月启用的 Pasir Ris Mall，内有综合诊疗所和巴士转换站；据一则房源称步行约5分钟到 Downtown East；巴西立公园和海滩就在附近。

为何3分： 有学校、海岸和未来大型就业中心，但跨岛线通车前到地铁的路程较远。

地价： 2024年8月1日截标时为 $557m，即 $729 psf ppr，当时是EC地价纪录，共四份标书。项目有748个单位，分16座、每座11-12层。

成本底线（估算）： 地价加上约 $400-$500 psf 建筑费和 $150-$200 psf 融资、费用及营销开支，约 $1,280-$1,430 psf。

开盘价： 预展价从 $1,639 psf 起；三房（872-915平方英尺）从 $1.438m 起，四房（990-1,206平方英尺）从 $1.623m 起。2026年1月17-18日推出周末售出498个单位，平均 $1,734 psf，约为地价的2.4倍。2026年9月再售出19个，中位数 $1,811 psf。2026年10月报道称余下单位多为三房，约 $1.542m（$1,717 psf）起。

附近新盘： 地铁站和商场上方较新的私宅 Pasir Ris 8，2026年成交约 $1,880-$2,130 psf。下一个EC Rivelle Tampines 平均 $1,893 psf，Aurelle of Tampines $1,766。

附近旧房： Sea Horizon EC 中位数约 $1,325 psf，Watercolours EC 约 $1,244 psf，The Esparis EC 约 $1,024 psf（2026年第二季）；私宅 The Palette 约 $1,579 psf。

值得吗： 以东部的新旧条例EC来说，是目前较低的入场价之一——低于 Rivelle Tampines，远低于 Pasir Ris 8。

时间表（估算）： 空置交付期限为2029年3月31日，约2034年第一季满5年最低居住期限，约2039年第一季私有化。满期后可卖给新加坡公民和永久居民，满10年后外国人也可购买。

潜在买家： 2026年第二季巴西立组屋转售中位数约为四房 $630,000、五房 $730,000、公寓式组屋 $909,000——升级家庭手上的资产不少。Costa Grove（1,070个单位）约2025年底竣工，约2030年满期，2024年10月的预购组屋中还有两个巴西立项目。

增长情景： 若每年上涨2-3%（星展银行2025年10月《Singapore 2040》报告对2040年前新加坡房价的预测），从推出平均价 $1,734 psf 起算，到2034年约 $2,030-$2,200 psf。这是情景，不是预测。一项2022年针对4,266宗EC转售的市场研究发现99.9%获利，但那些EC的推出价低得多。

竞争供应： 748个单位，很多屋主会同时满期；Rivelle Tampines 和 Aurelle of Tampines 也在同几年满期。

为何3分： 东部买家基础深厚，又有跨岛线，但项目本身规模大。