Clovelle of Woodlands

未来： 新山-兀兰地铁衔接系统（RTS）目标在2027年2月于兀兰北通车，距此两个汤申-东海岸线站，试运行预计2026年底完成。兀兰区域中心计划在10至15年内带来多达约100,000个工作。市建局2025年总蓝图草案在兀兰滨水区增加住宅，在兀兰中心增加商店和办公室，并把兀兰北海岸发展为商业滨水区（21公顷，约4,000个住宅，首个预购组屋于2025年2月推出）。西边的双溪加株将在20至30年内改造成500公顷的生态区。

交通： 步行几分钟到兀兰南地铁站（TE3）（有房源称约490米），再坐一站到兀兰的南北线交汇站。按ERA估算，到乌节路约35分钟，到中央商业区约45分钟。

学校： Innova Primary 约300-400米；Woodlands Ring Primary 在1公里内；Woodgrove Primary 约700-800米；Si Ling Primary 刚好在1公里左右（距离来自房源和代理报告，请以OneMap为准）。

设施： 隔壁是2024年7月启用的兀兰保健园，规划约1,000张急症和社区医院病床，另有约400张长期护理床位。坐一站地铁到兀兰，就有 Causeway Point 和设有区域图书馆的兀兰市民中心。Champions Way 的体育设施和兀兰滨水公园开车不远。

为何4分： 与 Wynwood Grand 一样有地铁、医院和规划中的工作；但离市区远，区域中心的规划要多年才实现。

地价： 森联在2026年1月13日截标时出价 $484.0m，即 $794 psf ppr，是最后五个5年期地段中最高。共三份标书，第二高为 $482.1m。26,980平方米的地段容积率2.1，最多可建56,658平方米，密度比 Wynwood Grand 高。

成本底线（估算）： 地价加上约 $400-$500 psf 建筑费和 $150-$200 psf 融资、费用及营销开支，约 $1,340-$1,490 psf。

预计开盘价（估算）： 按近期EC约2.4至2.5倍地价的开盘倍数（Otto Place 2.43倍、Aurelle of Tampines 2.45倍、Rivelle Tampines 2.46倍），约 $1,910-$1,990 psf。900-950平方英尺三房约 $1.72m-$1.89m，1,100-1,200平方英尺四房约 $2.10m-$2.39m。

附近新盘： 同一条路的私宅 Norwood Grand 在2024年10月以平均 $2,067 psf 推出，2026年转售约 $2,032-$2,074 psf，这里的EC折扣可能很小。

附近旧房： Bellewoods EC 约 $1,344 psf，Forestville EC 约 $1,164 psf，兀兰99年地契公寓在2025年9月平均约 $1,204 psf。

值得吗： 价格表公布后值得比较——届时 Wynwood Grand 的实际销售会显示需求所在。预计价格不会低于 Wynwood。

时间表（估算）： 从2026年1月批出起计60个月工期，约2031年初竣工，约2036年满5年最低居住期限，约2041年私有化。满期后可卖给新加坡公民和永久居民，满10年后外国人也可购买。

潜在买家： 兀兰约有68,000个组屋单位；地铁站旁的 Woodlands South Plains 约2032年满期，Woodlands North Grove（1,148个单位）在2030年代中期满期，兀兰北海岸再增加约4,000个住宅。

增长情景： 若每年上涨2-3%（星展银行2025年10月《Singapore 2040》报告对2040年前新加坡房价的预测），从估计的 $1,950 psf 起算，到2036年约 $2,330-$2,540 psf。这是情景，不是预测。

竞争供应： 与 Wynwood Grand（约430个单位）和 Norwood Grand（348个单位）同一条路，约1,350个住宅。它较晚满期，可在 Wynwood 业主出售后有一点空档。

为何3分： 需求基础强，但它是两者中较大、较密的一个，同一条路上同类单位很多。