Miltonia Close EC

未来： 义顺的新社区 Chencharu 规划约10,000个住宅，设综合中心和巴士专用道。北部还有兀兰区域中心、2027年2月起的新山-兀兰地铁衔接系统，以及2028年后的三巴旺船厂改造。

交通： 最近的是南北线的卡迪地铁站，约1.5-2公里——按ERA的说法要坐六个巴士站。营销资料说步行很近，与这些数据不符。

学校： 据报道 Chong Fu Primary 在1公里内；Naval Base Primary 和 Northland Primary 在2公里内（距离来自房源和代理报告，请以OneMap为准）。

设施： 邱德拔医院和义顺社区医院就在附近；据报道地段紧邻 Orchid Country Club；义顺地铁站的 Northpoint City 开车或坐巴士不远。

为何2分： 不在地铁步行范围内，确切地址在各资料中也不一致。

地价： 和合置业在2026年4月14日截标时出价 $340.85m，即 $732 psf ppr，高于分析师预期的 $650-$750 psf ppr。共三份标书，其后为 $670 和 $656 psf ppr。15,451平方米的地段最多可建43,264平方米，楼高18至20层。

成本底线（估算）： 地价加上约 $400-$500 psf 建筑费和 $150-$200 psf 融资、费用及营销开支，约 $1,280-$1,430 psf。

预计开盘价（估算）： 按2.4至2.5倍地价，约 $1,760-$1,830 psf；代理分析师认为 $1,700-$1,800 psf。900-950平方英尺三房约 $1.58m-$1.74m，1,100-1,200平方英尺四房约 $1.94m-$2.20m。

附近新盘： 卡迪的私宅地段 Chencharu Close Residences 以 $980 psf ppr 购得，尚未公布价格。

附近旧房： 义顺9道的 North Gaia EC 在2022年以约 $1,302 psf 推出，过去一年平均约 $1,323 psf（介于 $1,221-$1,459）。2023年已满期的 The Criterion EC 叫价约 $1,355-$1,648 psf。义顺地铁站和 Northpoint City 旁的私宅 North Park Residences 在2025年转售约 $1,740-$1,950 psf。

值得吗： 单看地点很难说服人——差不多的钱可以买义顺地铁站旁较旧的私宅。主要适合想要新房、延期付款和5年最低居住期限的义顺家庭。

时间表（估算）： 五个项目中最后起步，约2031-32年竣工，约2036-37年满5年最低居住期限，约2041-42年私有化。满期后可卖给新加坡公民和永久居民，满10年后外国人也可购买。

潜在买家： Yishun Beacon 约2026年6月竣工（约2031年满期）；Yishun Glade 和 Miltonia Breeze 约2029年竣工（约2034年满期）；Chencharu 约1,580个单位计划在2026年底的预购组屋中推出。

增长情景： 若每年上涨2-3%（星展银行2025年10月《Singapore 2040》报告对2040年前新加坡房价的预测），从估计的 $1,795 psf 起算，到2036年约 $2,150-$2,340 psf。这是情景，不是预测。

竞争供应： 作为最后一个5年期EC，它比其他项目更晚进入转售市场，而之后的EC要10年。不过买家仍会拿巴士到地铁的不便，与附近更便宜的EC和地点更好的公寓比较。

为何3分： 大型市镇、升级买家稳定，但交通是短板。