Sembawang Road EC

未来： 根据市建局2025年总蓝图，三巴旺船厂现有用途从2028年起迁出，改建为有住宅的综合滨水区。三巴旺北和兀兰北海岸计划在2035年前共建约14,000个住宅。兀兰区域中心、新山-兀兰地铁衔接系统（目标2027年2月）和预计2030年代中期的双溪加株地铁交汇站，也扩大了北部的就业和交通基础。

交通： 据报道距离南北线的坎贝拉地铁站约500米，也有说步行5-10分钟。地段位于三巴旺路与义顺7道交界。

学校： 据报道1公里内有 Ahmad Ibrahim Primary 和 Yishun Primary，可能还有 Xishan Primary；1-2公里范围可以查看 Canberra Primary 和 Wellington Primary（距离来自房源和代理报告，请以OneMap为准）。

设施： 附近有坎贝拉广场、三巴旺购物中心和 Bukit Canberra 体育及社区中心。三巴旺地铁站的 Sun Plaza 和三巴旺温泉公园坐巴士或开车不远。地段旁是 Sembawang Springs 有地住宅区，周围保持低层。

为何3分： 步行可到地铁，环境安静低层，但离市区远，附近只有邻里商店。

地价： 建屋局资料显示，2025年9月11日截标时为 $197.8m，即 $692 psf ppr，是最后五个5年期地段中最低。共四份标书：第二高 $665 psf ppr，最低 $381 psf ppr。18,967平方米的地段容积率1.4，楼高最多45米。

成本底线（估算）： 地价加上约 $400-$500 psf 建筑费和 $150-$200 psf 融资、费用及营销开支，约 $1,240-$1,390 psf。

预计开盘价（估算）： 按2.4至2.5倍地价，约 $1,660-$1,730 psf；代理分析师说超过 $1,700 psf。900-950平方英尺三房约 $1.49m-$1.64m，1,100-1,200平方英尺四房约 $1.83m-$2.08m。

附近新盘： 私宅 The Watergardens at Canberra 在2021年8月推出，一般单位 $1,400-$1,550 psf，之后有报道约 $1,710 psf。

附近旧房： 2016年以约 $811 psf 推出的 The Visionaire EC，过去一年32宗转售中位数约 $1,527 psf；Parc Canberra EC 在2026年6月转售约 $1,461 psf；Provence Residence EC 在2021年以约 $1,142 psf 推出，售罄时平均 $1,175 psf。

值得吗： 最后五个旧条例EC中预计入场价最低，又有延期付款和30%二次购屋者配额——但比邻近EC的转售价高约10-15%。

时间表（估算）： 约2030-31年竣工，约2035-36年满5年最低居住期限，约2040-41年私有化。满期后可卖给新加坡公民和永久居民，满10年后外国人也可购买。

潜在买家： 三巴旺约有20,000个组屋单位，而且还在增加——Sembawang Beacon 约2029年3月竣工（约2034年满期），Yishun Glade 和 Miltonia Breeze 在2029年，三巴旺北约1,310个单位也计划在2026年底的预购组屋中推出。

增长情景： 若每年上涨2-3%（星展银行2025年10月《Singapore 2040》报告对2040年前新加坡房价的预测），从估计的 $1,695 psf 起算，到2035年约 $1,990-$2,150 psf。这是情景，不是预测。作为参考，The Visionaire 自2016年推出以来每平方英尺上涨约88%。

竞争供应： 约265个单位，规模小又是低层。隔壁的 Canberra Drive EC（185个单位，约 $825 psf ppr）适用10年最低居住期限，2040年代前不能在转售市场竞争。

为何4分： 小型低层、转售时直接竞争少、升级买家在增加；北部较低的房价水平是上限。